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부동산의 권리분석 -2

이민재
부산교대평생교육원 교수
경영학 박사
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2022년 05월 22일
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금번 회차에서는 부동산 권리분석편으로 부동산에서는 가장 중요한 3대 분석이 있습니다.
①부동산분석
②권리분석
③시세분석 이상
이 세가지를 알아야 부동산을 마음대로 사고 팔고 할 수가 있습니다. 본 회차에서는 권리분석에 대해 알아보겠습니다. 권리분석의 주된 내용은 부동산 매도,매입시어떤 권리는 자동적으로 소멸하고 어떤 권 리는 소멸되지 않고 인수해야 하는지 소멸되지않는 권리가 금전이라면 그 금액만큼 인수하여 추가비용이 발생하고,용익물권이라면 내 부동산이라도 마음대로 사용할 수 없고, 소유권에 관한 권리라면 소유권 상실할 수도 있습니다,권리분석에는 일정한 법칙이 있습니다. 그러면 그 법칙에 대해 알아보겠습니다.

1.말소기준권리:권리의 인수와 소멸의 기준이 되는 권리를 말 합니다.
2.말소기준권리 대상:①저당권 ②근저당권 ③압류 ④가압류⑤경매개시결정등기일
3.말소기준권리의 원칙:말소기준권리보다 앞선 권리는 인수 그 외 권리는 소멸한다.
[사례1] 전세권2억 (2021.2.1.인수) 저당권1억 ( 2021.12.3. 말소기준권리소멸) 압류5천만 (2022.5.7.소멸) 경매신청(2022.8.8.소멸 )

☞ 말소기준권리 대상 중에서 제일 빠른 권리를 말소기준권리로 정하고 말소기준권 보다 앞선 권리는 인수 그 외 권리는 소멸합니다.
보전가등기: 5천만 인수 (2018.4.15.) 근저당1억 : 2019.7.9. 말소기준권리 소멸 가압류5천만:2020.10.2

2. 소멸 경매신청: 2021.2.5. 소멸
☞보전가등기를 인수해야 함으로 소유권이 나에게 넘어와도 보전가등기권자가 본등기를 하면 나는 소유권을 상실하게 됩니다.
.말소기준권리의 예외:말소기준권리와 관계없이 있으면 무조건 인수 합니다.
유치권, 법정지상권,가처분(전소유주가 청구한 소유권 분쟁) 3개의 권리가 있습니다.
[사례1] 임차인1억: 2019.10.10. 인수 압류2억: 2020.1.3. 말소기준권리소멸 가처분(소유권분쟁): 2021.

3. 9.12 인수 경매신청: 2022.3.14. 소멸
☞말소기준권리인 압류보다 빠른 임차인1억 부동산매수인이 인수하고 가처분은 말소 기준권리 뒤에 오기 때문에 소멸해야 하나 예외에 해당하기 때문에 인수 합니다.
☞말소기준권리인 저당권보다 빠른 지역권은 부동산매수인이 인수하고 유치권과 법정지상권은 말소기준권리 뒤에 오기 때문에 소멸해야 하나 예외에 해당하기 때문에 인수 합니다.
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com입력 : 2022년 05월 22일
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