<갑과 을이 바뀌는 부동산경매>/“상가임차인의 대항력 - 경매사건을 기준으로”
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 07월 04일
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↑↑ 노 일 용
부산경매전문학원 원장 |
| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 상가에서 영업을 하는 세입자는 상가건물임대차보호법이라는 특별법의 적용을 받아 보호를 받는다. 그러나 모든 상가 임차인이 이 법의 적용을 받는 것이 아니라 보증금이 일정금액 이하인 경우에만 보호를 받게 된다. 일정 금액을 초과하는 상가임차인은 이 법이 아닌 민법의 적용을 받게 되어 건물주와의 관계에서 “을”이 될 수 밖에 없다. 여기서 일정금액은 보증금과 백개월의 월차임을 더한 금액인 환산보증금으로 결정되며, 지역과 날짜에 따라 환산보증금의 기준은 달라진다. 예를 들어 상가임차인의 보증금이 5천만원이고, 월 차임이 100만원이라고 한다면 환산보증금은 1억 5천만원(5천만원 + 100만원 * 100)이 된다. 이때 주의할 점은 환산보증금의 기준이 되는 날짜는 상가임차인이 사업자등록을 한 날 또는 임대차계약을 한 날이 아니라 건물 등기부에 설정된 근저당권 설정일을 기준으로 한다는 것이다.
▶ 상가건물임대차보호법 제2조 (적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
울산 북구 신천동에 소재한 상가가 법원경매로 매각되었다. 이 상가의 감정금액은 3,900만원이었는데, 감정가격 대비 5.51%인 215만원에 낙찰되었다. 이 물건은 왜 이렇게 저렴한 금액에 낙찰이 되었던 것일까?
이 상가에는 2003. 5. 2. 사업자등록을 한 임차인이 있었는데, 이 임차인의 확정일자는 2008. 5. 19.이고, 보증금 7천만원, 월 차임 150만원을 부담하고 있었다. 상가의 건물등기부등본에는 2003. 8. 20. 은행의 근저당권이 채권최고액 2,080만원으로 설정되어 있었는데, 임차인의 사업자등록일이 근저당권보다 빠르므로 임차인은 소위 “대항력”을 취득한 것으로 보여 보증금 전액을 지급받을 때까지 상가를 사용할 수 있게 된다. 그러나 근저당권 설정일보다 확정일자가 늦어 은행이 임차인보다 먼저 배당을 받게 되고 낙찰금액이 215만원이므로 낙찰금액 모두 은행이 배당받게 되어 임차인은 배당금을 전혀 받지 못하게 된다. 따라서 대항력 있는 임차인은 배당받지 못한 보증금 7천만원 전액을 낙찰자로부터 지급받게 된다. 바로 이점 때문에 215만원에 낙찰되었지만 7,215만원에 낙찰받은 것처럼 보이는 것이고, 아무리 저렴한 금액으로 낙찰받더라도 보증금 7천만원을 인수하면 높은 금액에 구입하는 것이 되므로 사람들이 입찰을 하지 않았고, 가격도 그만큼 낮아졌던 것이다.
하지만 임차인은 보증금을 낙찰자로부터 지급받지 못한 채 상가를 넘겨주게 된다. 그 이유는 다음과 같다.
임차인은 환산보증금이 2억 2천만원(7천만원 + 150만원 * 100)이고, 울산광역시의 상가건물임대차보호법 규정에 따라 저당권 설정일인 2003. 8. 20. 에는 환산보증금 1억 5천만원까지 이 법의 적용을 받을 수 있다. 따라서 임차인은 이 법의 적용을 받지 못해 사업자등록이 근저당권설정일보다 빠르다고 하더라도 대항력이 발생하지 않았던 것이다. 그리하여 낙찰자는 7,215만원에 이 상가를 취득한 것이 아니라 단돈 215만원에 취득하게 되었고, 임차인은 보증금 전액을 잃어버리게 된 것이다.
이처럼 상가임차인은 환산보증금에 따라서 법의 보호여부가 결정된다는 것을 반드시 기억하자. |
웅상뉴스 기자 / jun28258@gmail.com 입력 : 2018년 07월 04일 
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