<부동산 칼럼>나대지 임대차, 임차인의 비용으로 건물을 신축한다면
이성호 웅상신문 전문위원
김경희 기자 /  입력 : 2018년 06월 11일
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| ⓒ 웅상뉴스(웅상신문) | 나대지를 임대차해서, 임차인의 비용으로 건물을 신축하여 사용하는 경우가 있다. 임차인은 임차인이 의도하는 용도에 맞게 건축하고, 임차인의 비용으로 건축하는 점을 감안해서 임대차기간을 비교적 장기간으로, 월차임도 저렴하게 정한다는 장점이 있다. 임대인은 토지만 임대했다가 계약기간이 끝나고 나면 건물을 취득한다는 장점이 있다. 통상 특약으로, 임차인의 비용으로 건물을 신축하되, 계약기간이 만료되면 건물을 임대인에게 넘겨주고, 행정상 명의는 임대인으로 한다고 약정한다. 계약이 만료될 때 또는 중도해지 될 때 분쟁이 종종 발생한다. 민법상 관련 조문(제643조, 제283조 등)을 정리하면, 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물이 현존한 때에는 토지임차인은 임대인에 대하여 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 토지임차인은 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있고 이는 형성권이며 강행규정으로 되어 있다. 따라서 임차인에게 불리한 내용의 약정은 효력이 없을 수도 있다. 약정 내용과 관련해서 전문가의 상담이 필요한 부분이다. 관련 조문의 취지는, 토지소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하고 임차인으로 하여금 지상건물의 잔존가치를 회수가능하게 하면서 이를 통해 임대인에게 토지임대차의 갱신·존속을 간접적으로 강제하여 지상물이 철거됨으로 인한 국민경제적 낭비를 회피하기 위함이다(대법원 1996.2.27.선고 95다29345 판결). 분쟁이 가장 많이 발생하는 경우를 관련 조문과 판례에 따라 두 가지 유형으로 나눌 수 있다.
첫째, 만일 계약기간을 5년으로 정했다면, 기간이 만료되는 시점에서 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있고 갱신요구가 받아들여지지 않으면 임대인에 대하여 건물 매수청구권을 행사할 수 있다. 다만, 임차인의 귀책사유(차임연체, 전대 등)로 임대인이 계약을 해지하고 갱신거절을 했다면 임차인은 매수청구권을 행사할 수 없다(대법원 1994.2.22.선고 93다44104
판결). 둘째, 계약기간을 5년으로 정한 상태에서 임차인의 비용으로 건물을 신축하여 8개월 정도 지난쯤에 임차인의 귀책사유로 임대인이 계약해지를 했다면 어떻게 될까. 중도해지 된 경우이다. 이와 관련해서 대법원은 “통상의 임대차계약에서와 같은 방식으로 법률관계를 청산한다면, 임차인은 그 동안의 영업수익 등으로 인하여 얻게 되는 이익만으로는 건물을 건축하는 데 소요된 비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되는 반면, 임대인은 적은 금액의 차임연체만으로 그 보다 훨씬 많은 금액의 건축비가 소요된 건물의 소유권을 별다른 정산절차도 없이 확정적으로 취득하게 되므로, 사회정의와 형평의 이념에 맞지 않을 뿐 아니라 당사자들이 임대차계약을 통하여 달성하려는 목적과 진정한 의사에도 반하는 부당한 결과가 초래된다. 그러므로 이러한 경우 임대인과 임차인 사이에는, 통상적인 임대차계약과는 달리 차임선불금상당의 건물신축비용까지 포함한 정산절차가 예정되어 있다고 보는 것이 당사자 사이의 합리적인 의사해석이라고 할 것이다.” 라고 판단했다. 즉 건물을 신축하는데 소요된 비용이 월차임을 선불로 지급한 성질의 것이어서 소요된 비용과 계약기간 등을 감안해서 정산절차를 거쳐야 한다는 것이다. 비록 임차인의 귀책사유로 중도 해지되었더라도 임차인에게 매수청구권을 허용해야한다는 것이 대법원의 판단이다(대법원 2005. 7.15.선고 2005다19415 판결). 계약체결도 세심하게 해야겠지만, 해지도 신중하게 해야 한다. |
김경희 기자 / 입력 : 2018년 06월 11일 
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