부동산칼럼/상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권과 묵시의갱신

↑↑ 이성호 웅상공인중개인사회 회장
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2013. 8. 13. 개정되어 시행되고 있는 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)에 의하면 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 5년간 계약갱신요구권이 인정된다. 개정 전에는 양산시(경남)의 경우 환산보증금 1억8천만 원 이하의 상가만 계약갱신요구권이 인정되었으나 개정 후에는 환산보증금 액수에 관계없이 모든 상가의 임차인에게 인정된다.

임차인이 일정 요건을 갖추고 계약갱신요구권을 행사하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 5년간의 계약기간을 보장할 수밖에 없게 됐다. 개정취지는 모든 상가임차인에게 약정한 계약기간에 상관없이 5년간 임차기간을 보장하자는 것이다.

임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 계약갱신을 거절하는 사유 중 가장 흔하게 사용된 것은 재건축 등이었다. 이에 개정법에서는 재건축 등의 사유를 ‘사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’로 구체화하였다.

그렇다면 묵시의 갱신인 경우에는 어떻게 될까. 먼저 계약갱신요구에 의한 계약갱신과 묵시의 갱신에 의한 계약갱신의 차이점을 보자. 상임법 제10조 제3항은 임차인의 계약갱신요구에 의한 계약갱신의 경우 전 임대차와 동일한 조건의 계약을 인정하되 차임과 보증금이 증감될 수 있음을 규정하고 있다.
그리고 상임법 제10조 제4항은 묵시의 갱신의 경우 계약기간 만료 시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것은 갱신요구에 의한 계약갱신과 동일하지만 임대차계약기간의 연장은 1년으로 한정하고 있다. 따라서 계약갱신요구에 의한 계약갱신과 묵시의 갱신의 차이는 계약기간 연장이 얼마인가이다.

상임법 제10조 제4항은 상가임대차의 묵시의 갱신을 규정하고 있고, 민법 제639조는 상가를 포함한 일반 임대차의 묵시의 갱신을 규정하고 있다. 상임법과 민법의 묵시의 갱신은 그 요건이 서로 다르다. 환산보증금 기준으로 양산시는 1억8천만 원 이하인 경우 상임법이 적용되지만, 갱신요구권은 환산보증금에 관계없이 적용될 수 있도록 개정됐다. 그러나 묵시의 갱신인 경우에는 환산보증금 1억8천만 원까지는 상임법이 적용되고, 1억8천만 원 초과의 경우는 종전과 같이 민법이 적용된다.

양산시를 예로 들어서 환산보증금이 2억 원인 상가임대차이고 묵시의 갱신이 된 경우에 문제가 발생한다. 이 경우에는 민법이 적용되는데 임대인은 임차인에게 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 임차인이 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다.

결국 상임법이 적용될 경우에는 1년 단위로 계속해서 갱신요구권을 행사하면 되지만, 민법이 적용될 경우에는 임대인은 언제든지 계약해지 통고를 할 수 있고 6개월 후에는 임차인이 상가를 비워야 하기 때문에 불리하게 된다. 개정 상임법의 입법취지는 모든 상가 임차인에게 약정한 계약기간에 상관없이 5년간의 임차기간을 보장하자는 것이다.
그렇다면 묵시의 갱신인 경우에도 환산보증금액에 관계없이 상임법이 적용될 수 있도록 개정해야 한다. 상임법상 묵시의 갱신이 인정되면 민법과 달리 계약기간이 1년으로 의제되는 효과가 있다. 임차인보호라는 법 취지에도 부합한다.