주택임차 보증금 어떻게 지킬 것인가

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2015년 09월 25일

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요즘 주택시장에 전세물건이 귀하다보니 전셋값이 매매금액의 80~90%에 달하고 있다. 올 전세이든, 보증부 월세이든 계약기간 동안 잘 살다가 계약기간 끝나고 이사 나올 때는 안전하게 보증금을 받아서 나오는 것이 정상적인 형태이다. 그러나 간혹 그렇지 못 할 때가 있다. 보증금 지키는 방법을 유형별로 알아보고자 한다.
첫째, 주택임대차계약증서에 확정일자를 받는 것이다.
먼저 입주를 하고 주민등록을 하여야 한다. 이 경우 주택임대차보호법에서는 ‘대항요건’을 갖추었다고 한다. ‘대항요건’을 갖추었다면 비로소 당사자 사이의 법률관계를 제3자에게도 주장할 수 있는 것이다. 이것을 ‘대항력’이라 한다. ‘대항요건’을 갖추었다면 다음 날 ‘0’시부터 효력이 생긴다.
‘대항요건’과는 별도로 주민등록과 동시에 주택임대차계약증서(이하 ‘계약서’)에 확정일자를 받아야 한다. 이렇게 대항력을 갖추고 계약서에 확정일자까지 받았다면 ‘우선변제권’을 갖는 것이다. ‘우선변제권’이란 임차목적물이 ‘경매’나 ‘공매’로 넘어 갔을 때 그 환가대금에서 후순위권리자와 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받는 것이다. 대항력과 확정일자를 받았다 하더라도 후순위권리자(물권자)보다 우선변제 받는다는 것이고, 보증금 채권을 확정일자 부여라는 입법정책으로 배당절차에서 ‘물권화 된 채권’으로 보아 일반채권자보다 우선하여 변제 받는 다는 것이지, 결코 선순위 권리자보다 우선변제 받을 수 있다는 것은 아니다. 그래서 권리분석이 중요한 것이다. 이 부분은 금액에 제한 없이 주거용이면 전부 적용된다.
혼동하지 말아야 할 것은, 지역별로 보증금 범위를 정해놓고 그 범위 이하일 경우에는 보증금 중 일정금액을 최우선하여 변제하는데, 이 부분은 전부 적용되는 것이 아니다. 경상남도의 경우 보증금 4500만원 이하인 경우 1500만원이 최우선 변제금이다. 이는 최초 담보물권설정일(기준권리)이 2014.1.1 이후라야 해당된다. 기준권리의 적용일자에 따라 보증금의 범위와 최우선변제금도 달라진다. 권리분석이 필요한 부분이다. 이는 확정일자와 관계없이 ‘대항요건’만 갖추면 되고, 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 반드시 ‘대항요건’을 갖추어야 한다.
계약서 소지인은 주택소재지의 읍. 면사무소, 동 주민센터 또는 시. 군. 구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 ‘확정일자부여기관’)에 대하여 확정일자 부여를 신청할 수 있다. 수수료는 600원이고, 계약증서가 4장을 초과할 경우 초과 4장마다 100원이 추가된다.
한편, 2015.9.14부터 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있다. 온라인 확정일자 서비스를 이용하기 위해서는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에 접속하여 회원가입 후, 개인은 공인인증서, 법인은 전자증명서로 신청하면 된다.
둘째, 전세금보증보험에 가입하는 것이다.
임대차계약이 해지 또는 종료된 후 30일이 경과하였음에도 임차보증금을 반환 받지 못한 경우와 임대차기간 중 해당주택에 대해서 경매 또는 공매가 이루어지고 배당실시 후에도 반환 받지 못한 임차보증금을 보상한다. 대상주택은 아파트, 주거용오피스텔, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 도시형생활주택이다. 보증한도는 보증금 전액이며, 선순위 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액이 시가의 60%이하여야 한다. 보험료는 아파트 연0.192%, 기타주택 연0.218%이다. 아파트 전세금 1억원이고, 계약기간 2년이라면, 1억원ⅹ2년ⅹ0.192%=384,000원이다. 상품은 SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’과 HUG주택도시보증공사의 ‘전세보증금반환보증’ 두 곳이다. 보험요율에 다소 차이가 있다.
셋째, 전세권설정등기를 하는 것이다.
전세권설정이 반드시 필요한 경우는, 첫째 법인 명의로 계약할 경우이다. 법인은 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호대상이 아니다. 그러나 ①한국토지주택공사, ②주택사업목적의 지방공사, ③직원 주거용 주택을 임차한 중소기업은 보호대상이다. ③번의 경우에는 중소기업기본법의 요건에 맞는 중소기업이어야 한다. 까다롭고 복잡하기 때문에 신중을 기해야 한다. 명확한 판단이 서지 않는다면 전세권설정등기를 해야 한다.
둘째 전입신고가 되지 않는 사무용오피스텔이나 기타건물을 임차한 경우, 셋째 임차인 개인사정으로 해당주소지에 전입신고를 할 수 없는 경우, 넷째 임차인의 사정으로 계약기간 중에 이사를 가거나, 주민등록을 이전해야 하는 경우 등이다.
전세권등기는 접수와 동시에 효력 발생한다. 전세권은 나이가 많은 사람들이 주로 선호를 하는데, 전세권설정등기만 하면 어떤 권리자보다 우선하여 보장되는 것으로 생각한다. 이는 물권의 배타성에 기인한 것으로 보인다. 후순위 물권자, 일반채권자에 우선할 뿐이다. 비용은 법무사 대행 시 전세금의 0.4%~0.5% 정도이다.
위에서는 전세금 등을 안전하게 되돌려 받는 담보성에 초점을 맞춰서 살펴보았지만, 사는동안 사용. 수익성에 있어서는 확정일자를 받은 경우와 전세권설정등기를 한 경우는 차이가 있다. 전세권이란 막강한 물권을 취득한 임차인은, 통상의 용도에 따라 사용하기 위하여 지출한 비용 즉, 필요비는 전세권자(임차인)가 부담해야 한다. 계약이 종료되었는데도, 보증금을 돌려주지 않으면 전세권자는 바로 경매신청을 할 수 있다. 그러나 확정일자를 받은 임차인은 보증금반환소송 후 판결문을 가지고 강제집행을 해야 하는 번거로움이 있으나, 절차 간편제도가 있다. 조정을 신청하든지, 지급명령신청을 하면 오래 걸리지 않는다.