부동산 다운(업)계약서, 되로 주고 말로 받는다

이성호 웅상중개사회 회장
웅상뉴스 기자 /

입력 : 2015년 09월 10일

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↑↑ 웅상공인중개사회 회장 이성호
ⓒ 웅상뉴스

세금 중 납부하기가 가장 아까운 세금은 무슨 세금일까. 필자가 중개업을 하면서 경험한 바로는 ‘양도소득세’인 것 같다. 특히 지난 2007년 1월 1일부터 양도소득세 과세체계가 ‘기준시가’에서 전면적인 ‘실지거래가액’으로 전환됨에 따라 납세자의 세부담이 가중되자 실지거래가액을 줄이려는 유혹이 높아졌다. 부동산을 사고파는 과정에서 매매가액을 줄여서 작성하는, 즉 실지거래가액과 다르게 쓴 계약서(이하 ‘다운계약서’)는 실정법적 제재가 엄연히 존재함에도 불구하고 그 유혹에서 벗어나지 못하고 있다.

매도인은 양도소득세를, 매수인은 취득세 등을 절감할 수 있고, 여기에 개업공인중개사는 계약을 성급히 체결하려는 욕구 때문에 근절되지 못하고 있는 것이 현실이다.

최근에 다운계약서와 관련한 대법원판례가 나왔는데, 그 법적인 의미와 당사자들의 불이익 등에 대해서 알아본다. 이해를 돕기 위해 사례를 재구성하면, 충남 예산군에 있는 이씨의 단독주택을 김씨가 사기로 했다. 당사자가 합의한 금액은 1억5500만원인데, 8100만원을 낮춰서 7400만원으로 사고판 것으로 등기를 해주면 500만원을 할인해서 1억5000만원만 받겠다는 매도인의 제의에 매수인 김씨가 응해서 계약서를 작성하고 특약사항으로도 적었다. 그날 계약금으로 4000만원을 지불했다. 계약서는 이렇게 적어놓고 매수인의 마음이 변했다. 매수인은 잔금 날 잔금1억1000만원을 준비해서 매도인을 만났다. 매수인은 매도인에게 다운계약서는 없던 것으로 하고, 잔금1억1000만원을 줄 테니 소유권을 넘겨 달라고 하였다. 이에 매도인은 이미 할인하기로 했던 500만원까지 주면 소유권을 넘겨주겠다고 했다. 매수인은 거절하고 최고절차를 거쳐 계약해제까지 마치고 계약금 4000만원의 배액을 위약금으로 달라며 소송을 제기하였다.

1심은 매수인이 이겼으나, 2심에서는 매도인이 이겼다. 2심 재판부는 “다운계약서 약정만으로 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 된다고 할 수도 없고, 다운계약서 작성 특약이 없었다면 매매계약을 체결하지 않았을 것으로 보이기 때문에 문제의 특약은 매매계약의 부수적 사항이 아닌 중요한 요소를 이룬다”고 판시했다.

이에 대법원은 “다운계약서 작성합의는 매매계약에서 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과해 매수인이 이를 들어주지 않았다는 이유로 매도인이 매매계약의 해제를 주장할 수는 없다”고 판시 했다. 나아가서 “다운계약서 작성 합의는 매도인이 양도세를 덜 낼 수 있도록 편의를 봐주기 위해 이뤄진 것뿐이라서 매수인의 다운계약서 작성의무와 매도인의 소유권이전등기 의무가 동시이행의 관계에 있다고 볼 수 없다”고 덧붙였다. 대법원은 매수인이 2심에서 패소한 것을 파기하고 사건을 대전지법 합의부로 돌려보냈다. 대전지법 합의부에서는 대법원의 파기환송의 취지에 어긋나게 판결을 내릴 수 없다. 상고심의 사실상. 법률상의 판단에 기속되기 때문이다. 대법원의 판결 취지는 정상적인 계약을 체결하라는 것이다.

한편, 다운계약서 체결로 인한 당사자 등이 입을 불이익은, 소득세법에 따라 비과세 대상이라 하더라도 비과세 배제하고 추징한다. 감면대상인 경우에도 마찬가지다. 또한 조세특례제한법에서도 ‘거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한 한다’고 규정하고 있다.

좀 더 구체적으로 살펴보면, 신고불성실가산세 40%와 납부불성실가산세가 하루당 0.03%(연 10.95%)가 붙는다. 다운계약서로 신고한 후 곧바로 적발되면 그나마 다행이다. 5년 후 또는 그 이상의 기간이 지난 후에 적발되면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다. 국세기본법에 의하면 다운계약서로 신고한 경우 ‘사기, 기타 부정한 방법으로 양도세를 탈루한 경우’로 보아 제척기간 10년을 적용한다. 부동산거래신고에관한법률에 의하면, 다운계약서를 요구한 당사자에게는 과태료 500만원 이하를 부과하고, 다운한 금액을 실거래가액으로 신고한 자에게는 취득세의 3배 이하의 과태료를 부과한다고 규정하고 있다. 개업공인중개사가 다운계약서를 작성한 경우 해당관청은 공인중개사법에 따라 6개월 이하 업무정지를 할 수 있고, 등록을 취소하여야 한다고 규정하고 있다. ‘업’계약서도 다운계약서와 동일하게 적용된다.

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2015년 09월 10일