2015년 하반기 이후 주택시장 전망

이 성 호
웅상부동산중개사협회 회장
웅상뉴스 기자 /

입력 : 2015년 08월 20일

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최근 주택시장을 보면 수도권과 지방 광역시까지 청약시장을 중심으로 많은 단지에서 과열양상까지 빚어지고 있다. 여기에 중. 소형을 중심으로 기존주택의 거래도 회복되는 모습이어서 부동산 전문가들은 2006년 하반기 주택시장 호황기 때와 비교하기도 한다. 그러나 기존주택시장은 청약시장 만큼 활발하지 않고 시장의 흐름이 신규청약시장과 새 아파트에 치우치는 현상이 뚜렷하다.
따라서 2006년 하반기에 보였던 청약시장과 기존주택시장의 동시호황의 모습과는 차이가 있다. 또한 거래량은 증가하였지만 집값 상승률은 2014년 2.1%에 그쳐서 호황기이던 2006년 11.6%의 5분의 1수준이다. 그렇다면, 현재 주택시장에 영향을 미치는 요인들이 무엇인지 살펴보자.
첫째는 초저금리이다. 시중은행들의 1년 만기 정기예금금리가 1%대 중. 후반이다. 따라서 시장에 유동성이 증가하고 있다. 이러한 자금이 주택시장에 유입되면서 주택거래량이 증가한 것이다.
둘째는 2014.9.1 대책과 2014.12.29 통과된 부동산3법(분양가 상한제 민간택지 배제, 재건축초과이익환수 5년간 한시적 유예, 조합원 1인당 3주택허용) 등으로 주택시장의 회복기대감이 매우 높다.
셋째로는 전세물량의 부족으로 인한 전세가격의 지속적인 상승으로 전세수요자들이 매매수요자로 전환되고 있다. 또한 청약시장이 과열되면서 신규아파트 당첨받기가 어려워지자 전세수요자들이 기존아파트를 저리의 대출을 받아서 구입하는 현상도 많아지고 있다.
분양시장이 호황기를 맞이하여 건설사들이 분양물량을 계속 밀어내고 있는데, 분양시장이 아무리 호황이라고는 하지만 공급물량이 늘어나면 비인기 사업장을 중심으로 미분양물량이 나올 수 있다. 분양 후 사용승인까지는 2~3년 정도 시차가 필요하고 2014년부터 분양물량이 늘어난 점을 감안하면 2017년 이 후부터는 입주물량이 한꺼번에 쏟아질 것으로 전망된다.
건설업계에 따르면 2015년 예정된 민간건설사의 아파트분양 물량은 30만 8000여 가구에 달한다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공물량까지 합하면 40만 가구에 육박한다. 문제는 이 아파트들의 입주 시점이다. 일시적으로 입주물량이 몰리게 되면 매매가격과 전세값이 크게 하락할 수 있다.
이런 상황에서 주택을 살 것인가, 말 것인가. 2017년 이 후 입주물량이 대거 쏟아진다는 것을 전제로 첫째, 아파트 분양이 일시에 몰리지 않는 지역을 골라야 한다. 둘째, 실수요 층이 많으면 입주물량이 늘어도 비교적 안전하다. 셋째, 소형(59㎡ 이하) 아파트가 안전하다. 상대적으로 저렴한 소형아파트에는 매매 갈아타기와 수요세입자들이 몰리기 때문이다.
그러나, 올해 하반기와 내년의 주택시장은 2015.7.22 정부가 발표한 ‘가계부채종합관리방안’(이하 ‘가계부채대책’)이 큰 변수가 될 것 이고, 시장에 큰 충격을 주기에 충분하다. 정부가 발표한 가계부채대책이 원안 그대로 2016.1.1부터 시행된다면 주택시장에 미치는 영향은 매우 클 것이다. 왜냐하면 가계부채를 잡기 위해 대출을 대폭 규제하겠다는 것으로 인식되기 때문이다. 원금까지 분할하여 상환하고, 거치기간을 1년으로 단축하고, 담보력이 아닌 상환능력에 초점을 맞추어 대출심사를 한다는 것이다.
이렇게 되면, 소득증빙이 제대로 되지 않는 자영업자들과 서민들, 그리고 20~30 대의 젊은 층들이 전세난을 탈피하여 매매수요자로 전환되고 있는데 원리금상환 능력이 부족한 이들이 어려움에 처하게 된다. 소득증빙이 잘 되고 가용자금이 충분한 사람들은 대출이 필요없는 사람들이다.
이번 대책은 크게 두 가지 측면에서 잘못되었기 때문에 철회 또는 대폭 수정, 보완해야 한다. 첫째, 그동안 정부가 강력하게 추진해온 ‘주택시장정상화대책’과 ‘전세시장안정화방안정책’을 일시에 뒤집는 결과를 초래한다. 가계부채대책이 시행되면 주택수요가 감소할 수밖에 없고, 주택수요가 감소하면 전세수요증가로 전세값이 폭등할 것이다. 또한 원리금 동시 상환으로 가처분소득이 줄어들어 내수경기까지 악영향을 줄 것이다. 둘째, 가계부채가 1000조원을 넘었다고는 하지만, 그 내용을 보면 전 국민을 공포 속으로 몰고 갈 만큼의 우려할 상황은 아닌 것 같다. 소득 및 자산보유 상위 40%가 70%의 가계부채를 점유하고 있고, 금융자산이 가계부채의 2배에 달해 실질적인 위험요인이 크지 않고, 가계대출의 대부분은 부동산에 편중되어 사실상 투자용이다. 따라서 주택을 팔면 대출금은 상환된다.
과거 ‘전월세과세방안’이 시장의 거센 반발로 수정. 보완된 적이 있는데, 그때를 보는 듯 하여 씁쓸하다. 부동산시장은 심리가 많은 부분을 차지한다. 지금의 주택시장은 회복기라기 보다는 주택거래량의 증가기라고 표현하는 것이 맞을 것 같다. 경제회복에 기한 가처분소득의 증가에 따른 것이라기보다는, 저금리에 기한 유동성 유입과 전세값 상승에 따른 매매수요자로의 전환이 큰 비중을 차지하고 있기 때문이다.
한편, 7.22 가계부채대책을 내 놓은 지 6일 만인 7.28 주요내용을 수정하여 발표했다. 금융위원회 관계자는 “신규분양주택은 예외로 둬 새로 바뀐 주택대출 규정을 적용하지 않을 계획”이라고 밝혔다. 이는 기존의 중도금대출(건설사가 보증서고, 분양받은 사람의 신용으로 일으킨 대출)을 입주 시점에서 잔금대출로 전환해야 하는데, 발표한 가계부채대책을 적용하면 분양시장의 혼란과 입주 잔금 대란이 일어날 것으로 예상되기 때문에 시장의 혼란을 최소화하기 위해서 내 놓은 수정안으로 보인다. 계속해서 ‘가계부채종합관리방안’을 예의 주시해야 할 것 같다.

웅상뉴스 기자 /

입력 : 2015년 08월 20일